维修与保养

专项维修资金解答

      随着哈市“物业管理服务年”的不断深入，为了让广大业主更好地了解住房专项维修资金的有关知识，同时更有效地归集好、管理好、使用好住房专项维修资金，提高广大业主的居住条件、居住环境，为“物业管理服务年”做好保障，我们特推出本解答，为广大业主答疑解惑。本解答共分三部分：一住房专项维修资金归集；二住房专项维修资金管理；三住房专项维修资金使用。

　　1.什么是住房专项维修资金？
　　答：住房专项维修资金是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。业主交存的维修资金属于业主所有，任何单位和个人不得占用、挪用维修资金。
　　2.住房专项维修资金交存依据的文件？
　　答：依据2006年1月20日颁布的哈尔滨市人民政府令第138号《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》，于2006年2月15日起施行。2008年10月20日哈尔滨市人民政府令第192号《哈尔滨市人民政府关于修改〈哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法〉的决定》，对办法进行修订。
　　3.住房专项维修资金归谁所有？
　　答：业主交存的维修资金属于业主所有，任何单位和个人不得占用、挪用维修资金。维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。维修资金自存入维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。
　　4.交存的住房专项维修资金是否是一项税费？
　　答：既不是税，也不是行政、事业收费。所交的维修资金属于业主所有，任何单位和个人不得占用、挪用。
　　5.交存维修资金是哈尔滨特有的吗？
　　答：不是。依据建设部、财政部1998年12月16日发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）及2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），目前全国所有直辖市及省会城市都已建立维修资金制度，很多中小城市和县城也都建立了维修资金制度。
　　6.物业费与维修资金是否重复？
　　答：维修资金既不是税，也不是费，它是为保证房屋的正常使用，为每个房屋建立的维修专户，维修资金归业主所有。物业服务费是一种商品行为，是业主为了得到某些服务而支付的一种等价交换。物业费主要由九项费用构成，物业服务费构成中其中有一项是用于共用设施设备的日常运行维护费用。住房专项维修资金是专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。《办法》第二十四条规定，依法属于物业服务费用支出范围的住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用维修资金。通俗地说，物业费是对共用部位、共用设施设备的零修碎补，相当于“感冒发烧费用”；而维修资金是用于大修整补、更新改造，维系物业的安全性、舒适性，相当于“手术开刀或延缓衰老费用”。
　　以上两种性质、用途均不同，故不存在“重复收费”的问题。
　　住房专项维修资金归集问题
　　7.哪些人交存住房专项维修资金？（交存的范围）
　　答：办法第五条规定，拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定建立维修资金。
　　8.办法实施日之后的商品住房交存标准是多少？
　　答：对于办法实施日之后的商品住房（含经济适用住房，下同）的首次维修资金，由业主交存。业主交存首次维修资金，分别按照下列规定执行：
　　（一）商品住房销售前，建设单位作为业主，应当按每平方米建筑面积成本价的2%,在办理商品住房销售备案手续前交存至专户银行。
　　（二）商品住房销售后，购房人作为业主，应当按每平方米建筑面积成本价的2%,在办理房屋所有权登记前交存至专户银行。商品住房每平方米建筑面积成本价，由建安成本和小区配套设施建设费两部分构成，并按配备电梯和未配备电梯两种标准确定。
　　根据哈房发（2006）1号文件，由市房产住宅局、市建设委员会、市物价局共同确定哈尔滨市住房建筑面积成本价，有电梯的住房为每平方米1600元；无电梯的住房为每平方米1200元。
　　9.办法实施日之后已购公有住房交存标准是多少？
　　答：已购公有住房的维修资金，由售房单位和业主共同交存。售房单位和业主交存首次维修资金，分别按照下列规定执行：
　　（一）售房单位对未配备电梯的住房按售房款的25%、配备电梯的住房按售房款的30%，在房改售房款存入单位住房资金专户之日起15日内交存至专户银行。
　　（二）业主按每平方米建筑面积房改平均成本价的2%，在办理房屋所有权登记前交存至专户银行。
　　目前，哈市建筑面积房改平均成本价为每平方米900元。
　　10.本办法实施前未建立维修资金的商品住房交存标准是多少？
　　答：本办法实施前未建立维修资金的商品住房，业主应当按建筑面积每平方米20元的标准，将首次维修资金交存至专户银行。
　　11.本办法实施前业主未交存维修资金的已购公有住房交存标准是多少？
　　答：本办法实施前业主未交存维修资金的已购公有住房，业主应当按每平方米建筑面积房改平均成本价的2%，将首次维修资金交存至专户银行。
　　目前，哈市建筑面积房改平均成本价为每平方米900元。
　　12.商品住房交存维修资金需提交什么材料？
　　答：未办理房屋所有权证的商品住房交存维修资金需提交交存住房专项维修资金申请表、购房发  票复印件、业主身份证件复印件。
　　已办理房屋所有权证的商品住房，需提交交存住房专项维修资金申请表、产权证复印件、业主身份证件复印件。
　　13.已购公有住房交存维修资金需提交什么材料？
　　答：已购公有住房需提交住房专项维修资金申请表、房产所有权证复印件、业主身份证件复印件。
　　14.住房专项维修资金是否只交存一次？
　　答：依据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第十一条第一款规定，分户账中的维修资金余额不足首次维修资金30％，该户房屋的业主应当续筹维修资金。
　　15.续筹维修资金按什么标准交存？
　　答：未成立业主大会续交维修资金的，按照首次维修资金标准补足。
　　成立业主大会的维修资金续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。
　　16.非住宅是否需交存维修资金？
　　答：拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照《城市住房专项维修资金管理试行办法》的规定建立维修资金。由此可见非住宅房屋应交存维修资金。
　　17.《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》实施前已按有关政策规定交纳维修资金的怎样处理？
　　答：根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第三十三条规定：《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》实施前，已按有关政策交纳维修资金的，应当统一交存至专户银行，其管理与使用依照《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》的有关规定执行。
　　18.业主不能亲自交存维修资金可否由他人代办交存维修资金？
　　答：可以，需提供代办人身份证件复印件。
　　19.到哪里交存维修资金？
　　答：可到以下11个服务网点交存维修资金，具体部门、地址、联系电话如下：
　　1.市住房专项维修资金管理中心  道里区西十六道街1号  84682150或 84682152
　　2.市房地产交易中心银行收款窗口  道里区经纬街139号     84634310
　　3.松北区维修资金管理所受理窗口  松北区松北一路8号     88100196
　　4.市住房局开发分局银行收款窗口  南岗区长江路151号     82301637
　　5.道里房产交易所银行收款窗口    道里区经纬七道街3号   84226230
　　6.南岗房产交易所银行收款窗口    南岗区和兴路177号     86335039
　　7.道外房产交易一所银行收款窗口   道外区南十七道街183号 88983137
　　8.道外房产交易二所银行收款窗口  道外区南直路703号     57860021
　　9.香坊房产交易一所银行收款窗口  南岗区中山路17号      55664363
　　10.香坊房产交易二所银行收款窗口 香坊区民生路101号     83330020
　　11.平房房产交易所银行收款窗口   平房区建文小区2号楼   86515402
　　20.为什么商品住房与已购公有住房交存标准不一样？
　　答：根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》规定，商品房与已购公有住房交存维修资金是按照建筑面积成本价的2％交存，商品房与已购公有住房的建筑面积成本价不同，所以形成交存标准不同。
　　21.房屋发生买卖、变更时维修资金怎么办？
　　答：依据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第十三条规定，房屋权属发生转移、变更时该房屋专项维修资金分户账中节余的资金应当随房屋所有权的转移、变更同时转移、变更。原业主缴存住房专项维修资金的余额不予提取，由受让人向原业主支付。但双方有约定的除外。
　　住房专项维修资金管理问题
　　22.住房专项维修资金怎样管理？
　　答：《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第六条 维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。
　　市房产行政主管部门应当与商业银行签订委托合同，开立维修资金专户，并可委托专户银行办理维修资金账户的设立、交存、结算等手续。在维修资金专户中，应当建立维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账。每一个物业管理区域的账户中，应当按每幢房屋立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。维修资金自存入维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。
　　因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，由业主持市房产行政主管部门的有关证明、业主委员会的证明提取其维修资金账户的资金余额，并办理相关账户注销手续。
　　23.交存的维修资金是否能够查询？
　　答：市住房专项维修资金管理中心向业主免费提供查询服务业务。
　　24.住房专项维修资金怎样查询？地址是哪里？
　　答：一、可携带业主本人身份证、房屋产权证到我中心查询。哈尔滨市道里区西十六道街1号3楼。
　　二、登录哈尔滨市住房专项维修资金管理中心网站，网址是：http://www.hrbwxzj.com/。进入“自助服务”栏，点击“业主信息查询”进入查询界面，输入维修资金票据上的资金账号或产业代码、身份证号码后8位、认证码，即可查询业主信息。
　　25.业主利用房屋本体的共用部位、共用设施设备进行经营的收益应当怎样处理？
　　答：根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第十二条第一款规定，利用房屋本体的共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益扣除必要管理成本后，应当主要用于补充维修资金，专项用于该幢房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
　　26.业主利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营所得收益应当怎样处理？
　　答：根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第十二条第二款规定，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充维修资金，专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
　　27.如果对个人维修资金账户有异议怎么办？
　　答：业主对于个人分户账有异议的，可持业主本人身份证件向市维修资金管理中心申请核对其分户账情况。
　　住房专项维修资金使用问题
　　28.专项维修资金申请使用条件？
　　答：维修资金使用应当符合下列条件：（一）住房共用部位、共用设施设备保修期满后；（二）已经交存维修资金的；（三）明确了使用维修资金分摊标准。
　　办法第二十四条规定，依法属于物业服务费用支出范围的住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用维修资金。
　　住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
　　29.专项维修资金申请使用程序？
　　答：第二十六条规定，业主大会成立前需要使用维修资金的，由物业管理单位或者相关业主根据维修项目提出维修资金使用方案，经维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示，报市房产行政主管部门审核同意后，由市房产行政主管部门通知专户银行将所需资金划转到物业管理单位或者维修单位。
　　业主大会成立后需要使用维修资金的，由物业管理单位提出维修资金使用方案，经业主大会依法通过，并进行公示，报市房产行政主管部门备案后，由市房产行政主管部门通知专户银行将所需资金划转到物业管理单位。
　　维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处置办法等内容。
　　30.无业主委员会、无物业服务企业的怎样使用住房专项维修资金？
　　答：哈尔滨市人民政府哈政综[2010]35号文《哈尔滨市人民政府关于强化物业属地区域管理推进管理重心下移的意见》由区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）社区居民委员会具体实行物业管理职权。
　　31.哪些是共用部位、共用设施设备？（维修资金都能对哪进行维修）
　　答：维修的共用部位，是指根据法律、法规和住房买卖合同，在一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
　　维修的共用设施设备，是指根据法律、法规和住房买卖合同，在物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
　　32.《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》规定哪些情况不得使用住房专项维修资金？
　　答：（1）商品住房共用部位、设施设备保修期内的，不得使用维修资金。
　　（2）物业管理区域内依法属于供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备，不属于《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》所称的住房共用部位、共用设施设备。不应使用维修资金。
　　（3）依法属于物业服务费用支出范围的住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用维修资金。
　　（4）住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
　　（5）业主自有部位及自用设施设备（如自用门、窗，室内供电线路，照明灯具，卫生洁具等）损坏了，应由业主自行维修，不能使用专项维修资金。
　　33.住房专项维修资金使用的怎样分摊标准？
　　答：根据《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
　　办法第二十五条规定维修资金使用的分摊，按照下列规定列支：
　　（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
　　（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
　　（三）用于二户或者二户以上住房共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
　　更为详细的分摊标准参见建设部《城市异产毗连房屋管理规定》。第九条　异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依下列原则处理：
　　(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。
　　(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
　　(三)楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
　　(四)屋盖的修缮：
　　1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
　　2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。
　　(五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮：
　　1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。
　　2.为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
　　(六)房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
　　(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
　　34.住房保修期限是怎样规定的？
　　答：根据哈尔滨市人民政府第180号令《哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法》第七条规定，建筑工程的质量保修范围和正常使用条件下最低保修期限。
　　（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的使用年限。 
　　（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
　　（三）供热、供冷系统工程，为2个采暖期、供冷期。
　　（四）设备安装工程，为2年。
　　（五）装饰装修工程，包括内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，墙内表面潮湿霉变，油漆、涂料脱皮，台阶、排水坡断裂、沉陷，室内地面空鼓、起砂和开裂，门窗变形、透气，阳台、窗台漏水，为2年。
　　（六）其他项目的质量保修范围和期限，按照建设单位与施工单位签订的合同规定执行。
　　35.物业共用部位、共用设施设备出现影响人身生命安全等紧急情况时，应当怎样使用维修资金？
　　答：根据《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》第二十七条规定：经有关机构鉴定，住房共用部位、共用设施设备存在安全隐患，或者按照有关技术规范要求必须维修住房共用部位、共用设施设备的，有关业主或者业主委员会应当及时维修；不及时维修的，物业管理单位应当向市房产行政主管部门报告，由房产行政主管部门责成物业管理单位进行维修，费用从相关业主维修资金分户账中列支。
　　36.申请使用住房专项维修资金为什么要公示？
　　答：办法第二十六条规定“经维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示”。
　　37.申请住房专项维修资金需要多长时间？
　　答：住房专项维修资金管理中心从公示无异议后三个工作日，可以完成审批。
　　38.业主大会召开很困难，共用部位、共用设施设备又急需维修，有没有什么又快又方便的办法？
　　答：由物业服务企业于每年12月31日前向业主委员会提出下一年度维修计划和维修资金使用方案。业主大会应当自收到计划和方案之日起30日内依法予以审查，由业主委员会根据业主大会决定予以书面答复。物业服务企业持业主大会决定向市维修资金管理中心报送年度使用计划，具体使用时根据年度使用计划分项目办理资金使用备案。
　　39.现在有许多小区业主都没有交存住房专项维修资金，在申请使用时，怎么办？
　　答：业主想交存住房专项维修资金的，我中心可以现场办公，尽快归集。业主有困难，也可以先将本次维修费用统一交存到我中心，即可按程序进行住房专项维修资金使用备案。
　　40.紧急情况分哪几种？
　　答： 一、电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，如发生冲顶、蹲底或意外灾害等，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；
　　二、供排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水、跑水，经房产安全鉴定部门鉴定的；
　　三、屋面、外墙面发生严重渗漏、地下室发生积水，严重影响业主住房正常使用，经房产安全鉴定部门鉴定的；住房外墙存在脱落、剥落等隐患，经房产安全鉴定部门鉴定的；

　　四、其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的